【赢商云智库】武广商圈变迁:由面状向转变,由大众向高端“强强对峙”

【赢商云智库】武广商圈变迁:由面状向转变,由大众向高端“强强对峙”

本文来自微信公众号“赢商云智库”(ID:),作者:洪玉贵,36氪授权发布。

本系列旨在研究:什么是商圈?他们会出现在哪里?边界在哪里?是什么导致了他们的兴衰?

封面来源丨武汉恒隆广场官方微博

作曲丨洪玉贵

武商与外商“交流”,高端与高端“交锋”,武广商圈再次走红。

作为武汉现代商业史上不可忽视的商圈之一,武广商圈不仅是武汉现代商业最早出现的地区,也是武汉高端消费的主战场.

在《进化的广京路,我不想被遗忘丨商圈观察》中,我们分析了转型过程中商圈的内在逻辑,即空间结构之间的关系和相互影响,零售结构和消费结构共同提升。商圈内部创新。

本文将重点分析武广商圈,阐明其变化的原因,同时探索更多的城市商圈变革方式。

01

武广商圈变化:

从表面到流体,从质量到高端先进

被誉为“华中第一商圈”的武广商圈,位于武汉市汉口解放大道黄金地段。与江汉路步行街百年传统商圈不同,武光商圈的繁荣源于商业裙楼。

这座城市日新月异。依托坚实的商业基础和时代之风,五光商圈一次次破旧创造,在时间轴上勾勒出空间结构和零售结构的变化。

空间结构:体积逐渐增大,逐渐扩大,从表面发展为流动

据温载选址统计,武广商圈商业项目存量历年呈上升趋势,2007年和2021年呈爆发式增长。前者得益于武汉国际广场购物中心的开业而后者则是武汉K11艺术购物中心一期和武汉广场66的开业。

在集中商贸量急剧增加的同时,武广商圈也进一步向西向南扩张,空间结构由平面向溪流发展。

在K11一期和66广场开业前,武光商圈主要以武尚摩尔城为依托,还有地下的武汉武展购物中心和武汉新崇光时尚广场(2011年开业)。内部结构大致以项目为准。点,三维扩展平面结构。

扩建后,虽然整个商圈仍以购物中心为支点,但国际广场与66号广场之间的京汉大道、世贸广场与K11之间的利济北路,在信息流和资金流方面变得越来越复杂。环状结构逐渐突出。

零售结构:由百货向多元化商场转变,由多元化向高端先进

2000年之前,武商商圈最抢眼的当属天廊相连的武商三大百货。进入21世纪,武汉汉商五展购物中心开业,武广商圈的零售结构由百货商场向购物中心转型。

2007年,定位高端消费的武汉国际广场开业;2015年,面向时尚年轻消费者的全新崇光时尚广场开业;2020年,定位“高端、奢华、时尚”的K11 II馆和11座开幕;2021年,另一家高端购物中心恒隆广场开业,武广商圈的购物者也进行了细分和多元化。

阶段性项目的类型和定位发生了多样化变化。五光商圈的零售业态从日常购物餐饮向中高端体验发展,消费水平由大众化向高端迈进。

据温载选址测算,五光商圈项目的消费水平已经从大众化向高端化推进,同时补充了中级项目。这背后的逻辑是人们消费需求的增长和多元化发展。

配合上述零售结构的变化,首店和奢侈品牌逐渐成为武广商圈的新背景。

例如,2009年,以珠宝店、珠宝店为代表的42家主要国际奢侈品牌入驻武汉国际广场。

今年率先入局的66广场,以LVMH、开云集团的头部品牌为门面,包括武汉首家、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、等武汉专卖店,以及、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、等在武汉的头部品牌。 , 等等。

02

武广商圈演变的原因:

内部竞争下转型,外商入市逐步打开围城

武广商圈一直在变,有两点值得关注:一是2007年新开张的武商国际广场购物中心,确立了商圈的高端特色;另一个是2020年后开张的外资K11和恒隆广场,宣告武商围城破灭。

国光新章,内部矛盾引领转型

据温载选址统计,武汉商业项目近20年的存量增长表明,2010年左右是商业集中爆发的关键节点。

作为“大股东”,武广商圈在这个关键节点之前呈现出两大特点:

业态相似,三家武商百货之间存在同质化竞争。1999年,武汉世贸广场开业,但由于武汉购物中心和武汉广场都是百货公司,项目定位、业态和品牌组合相似,内部出现了“家人抢客”的尴尬现象。

需求多元化、享受消费激增,呼唤高端项目出街。2004年,中国统计信息网分析:1999年以来,武汉居民消费迈向小康社会,逐步进入更高层次的升级。现阶段,武汉城市居民的消费重心已由生存型转变。消费转向享受消费。

同时,随着消费需求的日益多元化发展,消费者自然会有不同消费类型、不同档次的商场需求。

在内部驱动下,武商主动求变,开设了武汉首家高端购物中心——武汉国际广场,改变了武广商圈的零售格局。武广商圈开始向高端消费市场冲刺,挺进。全球化。

同时,武商确定了三大项目的不同定位。武汉国际广场主打国际奢侈品牌,武汉广场(2014年更名为“武汉武尚广场”)主打化妆品服饰,武汉世贸广场销售珠宝首饰。并观看。

2012年,世贸广场全面承接从武汉国际广场撤出的珠宝品牌。至此,差异化发展解决了三大武商项目之间的同业竞争问题,“武商国际摩尔城”的竞争与合作已经拉开序幕。

外商入市,外部压力刺激下“破败”

2010年后,武汉商业项目集中爆发,新商圈加速崛起。

根据最新选址调研,武汉市现有7个市级商圈,分别位于江汉区、武昌区、洪山区和汉阳区(原汉口包括现行政区的桥口区、江汉区和江岸区)。区,武昌包括武昌区、洪山区和青山区)。除江汉路步行街外,武广商圈等其他6个市级商圈在21世纪后逐渐兴起。

随着多个市级商圈的兴起,武汉的商业格局从“一核”向“多极”转变。曾经霸占江城的武广商圈,也不得不面对新秀带来的挑战:

▶ 平日和节假日客流量不高,被光谷和江汉路商圈压垮

客流直接影响和反映商圈的消费活力。根据选址并追溯2019年至2021年武汉主要市级商圈客流数据发现,无论是平日还是节假日客流,武广商圈都被光学碾压谷商圈和江汉路商圈。.

不过,从交通便利性来看,武广商圈并不逊色,也就是说,与前两个市级商圈相比,武光商圈对客流的吸引力较小,更多体现在其自身的商业价值上。.

K11、恒​​隆开业前,业态丰富度较低

商圈商业价值最直观的结合就是业态和品牌。丰富的业态和多元化的品牌是一个商圈成熟度的重要衡量标准,同时也体现了商圈的零售结构。

根据英载选址测算,K11、恒​​隆开业前,五光商圈的业态丰富度为0.48。放眼武汉市级商圈,只比楚河汉街商圈高。,对不同消费群体的吸引力较弱。

除了新商圈带来的客流和商业压力外,一直以武商为主的武广商圈,也受到国外商业地产商的向往。

随着经济进入新常态,消费日益成为拉动经济增长的第一动力。武汉越来越注重首店经济和国际化战略,外资不断涌入。

因此,2020年后,武广商圈发生重大变化——K11、恒隆广场开张。不仅带来了人潮的涌动,也扩大了品牌在商圈的规模。这不仅是武广商圈的破败,更是新商圈崛起的外部压力下的必然变化。

03

武广商圈冲刺“国际知名顶级商圈”,品质如何?

早在2019年,武汉市政府就公布了“三年计划”——到2021年底建成一两个国际知名顶级商圈。

“国际知名顶级商圈”是指商圈需要能够容纳国际消费市场。在武汉主要市级商圈中,经历了内部创新和外部压力破旧的武广商圈成为第一“种子选手”。

高端背景:武汉高端项目及奢侈品聚集地

在选址并梳理了2020年前在武汉开业的项目后,发现武汉的高端项目只有武汉国际广场,而中高端项目只有群光广场和汉街万达。广场。

截至2021年6月末,武汉新开的中高端和高端项目仅有K11和66广场。高端项目显示奢侈品占比高,意味着武广商圈无论是过去还是现在,都是武汉的高端消费群体。主战场。

人气聚集力:武汉第一店“收割机”

武广商圈的变迁过程,不断刷新武汉首店的品牌高度。据赢商大数据不完全统计,2020年武汉将新增门店151家,其中58家落户武广商圈。

比如2020年12月12日K11 II馆开业时,将有30多家品牌首店、华中首家概念店欧龙、武汉首家NARS、阿玛尼……活力。

◎武汉K11艺术购物中心微信公众号

作为武汉高端消费市场的佼佼者,武广商圈变迁的历史背后是武汉整个城市商圈的变迁:

高端消费增长极单一,武广商圈两极分化效应显着。近二十年来,武广商圈率先开拓全市高端消费市场,其产生的两极分化效应得到充分体现。大量奢侈品和首店优先入驻,形成了武汉高端消费增长的唯一核心。

溢出效应突出,城市高端消费多核发展。物理空间总是有限的。当单一的商圈已经不能满足消费者日益增长的需求时,整个城市的商圈就不可避免地发生了变化。

正如赫希曼(世界著名发展经济学家)所说,在区域经济中,涓滴效应最终会战胜极化效应。

未来,在武广商圈的样本效应下,武汉商业的高端推进将持续。但在那个时候,武广商圈已经不再是唯一,也是城市发展的必然。

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